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這地方的海景房怎么賣出“白菜價”?實地探訪
文/第一白銀網 來源:央視財經 07-10 23:03
摘要 1400元/㎡?!這里的海景房,咋賣出了“白菜價”?乳山市隸屬于山東省威海市,地處青島、威海、煙臺三市銜接的腹地,以海景

    1400元/㎡?!這里的海景房,咋賣出了“白菜價”?

    乳山市隸屬于山東省威海市,地處青島、威海、煙臺三市銜接的腹地,以海景房聞名全國。然而最近,乳山市卻以海景房賣出“白菜價”登上了熱搜。

這地方的海景房怎么賣出“白菜價”?實地探訪

    那里的海景房價格究竟如何,央視財經記者來到乳山,進行了實地探訪。

    山東乳山:新房均價過萬 二手房價近乎“對折”

    走在乳山銀灘旅游度假區的街道上,看到最多的就是各個海景房的售樓中心和房屋中介。記者在多家售樓中心了解到,目前新房的價格普遍在每平方米7000元以上,一些新開的樓盤每平方米甚至超過一萬元。

    而與之相比二手房的價格就相差甚遠,均價只有每平方米四千多元,而有一些二手房由于位置偏遠以及建設年代較早等原因,單價低至每平方米2000元以下。

    此外,在采訪中記者還注意到,同一個樓盤的房屋,一手房和二手房的價格相差也比較大。在位于乳山銀灘的一處售樓中心,工作人員介紹該項目的二期高層住宅是2015年交房,目前還有部分房屋沒有銷售出去。

    中國房產超市網的數據顯示,目前乳山市二手房均價在4300元/平方米左右,相比2014年12月份的2900元/平方米左右,一平方米上漲了1400多元。而目前在乳山市銀灘旅游度假區,由于拿地成本和建筑成本的增加,新房價格每平方米在7000元到10000元左右,新房二手房價格相差巨大。

    上海易居房地產研究院總監 嚴躍進:過去兩年,持續投資造成了很多投資投機性的一些房產,二手房越來越多,這樣就對二手房的價格會形成一定的影響。

    山東大學威海營銷管理研究中心副主任 蔣守芬:因為它這個價格增長還是相對比較緩慢,如果購房者抱著投資目的去投資房產的話,我相信你會失望的。

    山東乳山:新房銷售只接看房團 散客被拒之門外

    雖說乳山二手房賣出“白菜價”有些夸張,但是目前那里新房和二手房懸殊的價格卻是不容忽視。那么是什么原因導致這樣的情況,又是什么原因讓乳山新房的價格保持堅挺呢?

    在乳山銀灘旅游度假區的一個停車場,記者看到停滿了來自全國各地的大巴車,車上都拉著各個房地產公司的橫幅,這就是當地人口中的看房團。

    組織來自全國各地的“看房團”前來下單,是銀灘新房銷售的獨家秘訣,他們大多以度假、養老來宣傳海景房,只需交很少的一部分錢就可以包含路費、吃住等費用,一般參觀完主要景點就會直接拉去各自的售樓中心去看房。

    山東省乳山市某售樓中心工作人員:一般一周來三個大巴車,一個大巴車有四五十人,能成交五六套。

    與看房團相比,散客在一些新樓盤的售樓處明顯不受歡迎。在位于乳山銀灘的多個售樓中心,記者以購房者的身份要看房,但沒等進入售樓處的大門,就被工作人員攔下,并被告知不接待散客。

    多年來,乳山銀灘房產銷售形成了“井水不犯河水”的營銷模式,新房銷售以來自各地的看房團為主力,而二手房市場以其他一些散客、游客為主。這也是造成新房價格和二手房價格相差比較大的一個原因。

    山東省乳山市某房屋中介工作人員:之所以新房不接待散客,就是散客流動性太強了。

    山東省乳山市某房屋中介工作人員:周六會有很多大巴團,外地的就是拉入到一個新小區,只在這個盤,不會讓你了解外面的銀灘二手房這種信息,看房客不了解情況。

    山東乳山:配套不足供應過剩 海景房風光不再

    記者了解到,乳山銀灘的海景房95%以上都賣給了外地購房者,而當炒房客撤離后,二手房市場供應過剩也造成了價格和新房價格嚴重脫軌,此外,由于配套設施不足,空置率高,當地海景房的熱度也逐漸消退。

    隨著夏天的到來,乳山銀灘也迎來了人流量最多的季節。晚上八點多,在位于乳山銀灘旅游度假區的中心區域,記者看到,周圍小區亮燈的房間很少,有的街道甚至連路燈都沒有亮。

    據了解,每年七八九三個月是乳山銀灘各小區入住率最高的季節,基本上入住率能達到30%到50%,而冬天的入住率就不到10%。

    北京購房者 曹女士:主要是發展得慢,我們家里邊有安了暖氣,但是從來沒有給供過暖,也問過物業,說主要是入住率低,他就是沒有送暖氣。

    記者在乳山市人民政府網站上看到,2010年房地產開發投資64.43億元,比上年增長27.79%。而從2014年開始,房地產開發投資開始大幅度下滑,2014年全市房地產開發投資完成36.32億元,同比下降52.46%。2018年乳山全市房地產開發投資為23.38億元。在采訪中,記者發現很多樓盤都是開盤了四五年還沒有清盤,甚至還有些開盤十年的還在銷售。

    業內人士認為,盡管近幾年乳山市政府也在不斷完善基礎設施,但乳山作為縣級市的房地產市場需求情況還是有限。北方很多海濱城市以海景房、養老房為房產賣點,把短期旅游性居住需求拉長到全年范圍,過度開發之后,就會出現供大于求的情況。

    上海易居房地產研究院總監 嚴躍進:近幾年,沿海的一些項目的開發,確實開發過多,不只是乳山,北方的這樣一些城市,這兩年都會面臨這樣一些需求其實沒有想象那么大的風險。

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