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同策研究院:成交下滑40%!上海商辦市場還有未來嗎?
文/第一白銀網 來源:金融界網站 07-10 19:35
摘要 引言:2019年樓市調控政策從嚴,上海住宅市場不溫不火,而今年的商辦市場需求大幅

  引言:2019年樓市調控政策從嚴,上海住宅市場不溫不火,而今年的商辦市場需求大幅下滑,商業市場成交同比下滑40%,辦公市場成交同比下滑37%,小面積商業、辦公支撐整個市場的份額,實體商業慘淡對傳統商辦需求沖擊依然巨大。

  與整體環境萎靡不振相反的是,市區高端盤崛起,內環內成交占比超3成以上,僅次于外郊環。上半年,外資PE大肆抄底北上廣深核心地段商辦寫字樓,大宗交易頻次明顯增多,一線城市核心地段已經沒有地了,而這些甲級寫字樓、購物中心等存量資源本身就有巨大的價值。

  而對非核心區域,2018年受到類住宅解禁及市場長期積壓放量的刺激,2018年商辦市場迎來一波井噴,今年開始這波需求被透支殆盡,從商業市場和辦公市場雙雙滑鐵盧來看,后市信心嚴重不足。

  今天,我們從上半年上海商辦市場供應、成交、環線、區域、項目等多角度分析上海商辦市場的特征與趨勢。

【商辦】上半年成交下滑40%!上海商辦市場還有未來嗎?

  商辦市場回顧

  市場供求價

  2019年起,商辦市場連續三連跌,交易量幾乎觸底,6月商業和辦公市場終于有所起色,尤其是辦公市場成交環比上漲166%,2019年首次突破十萬方,給萎靡不振的辦公市場打一針強心劑。半年度來看,上半年供應和成交同比皆大幅下滑,商辦市場一方面需求被透支,一方面市場不被看好。

  【商辦】上半年成交下滑40%!上海商辦市場還有未來嗎?

  數據來源:dataln

  市場環線結構回顧

半年度來看,商辦市場成交周期較長,但基本遵循供應越多成交越多,外郊環供應和成交最多,上半年外郊環共供應44.87萬平米,成交34.12萬平米,去化率高達76%,去化情況良好;內環內供應和成交倒掛,上半年共供應11.37萬平米,成交30.27萬平米,去化率266%,主要由于內環內的稀缺性和保值性,去庫存較快。

  【商辦】上半年成交下滑40%!上海商辦市場還有未來嗎?

  數據來源:dataln

  項目排名

  項目來看,虹口區北外灘板塊的一方大廈一舉拿下2019年半年度成交面積、成交金額、成交均價三料冠軍。地處北外灘中央商務區核心地段,包括兩幢18層辦公樓及零售裙樓,可租賃總面積約為7萬4400平方米,其中辦公樓面積約為4萬7500平方米,零售面積約為2萬6900平方米。該項目是地鐵12號線國際客運中心站上蓋,交通便利。

  【商辦】上半年成交下滑40%!上海商辦市場還有未來嗎?

  數據來源:dataln

  商業市場分析

  量價走勢

  相比2018年,上半年明顯低位運行,月均去化6.69萬平米,遠低于2018年商業市場的月均去化9.67萬平米。

  【商辦】上半年成交下滑40%!上海商辦市場還有未來嗎?

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  成交環線結構

  從半年度來看,主力成交區域依然是外郊環,其次是內環內。上半年外郊環共供應21.04萬平米,成交17.52萬平米,去化率達83%;內中環無供應但成交占比達24%,上海中環線內新增商業體已經很稀缺,即使沒有供應也在慢慢的去庫存,內環內上半年共供應1.69萬平米,成交9.62萬平米,去化率高達569%。

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  成交區域結構

  2019上半年,浦東新區商業成交面積第一名,共去化7.03萬平米。南匯區供應量最大,但成交并不理想。

  【商辦】上半年成交下滑40%!上海商辦市場還有未來嗎?

  數據來源:dataln

  從規劃來看,浦東新區2035年規劃,提升商務設施集聚度,以中央商務區及城市副中心為核心,依托主城區“十”字形發 展軸和公共活動中心形成若干商務集聚區。重點打造陸家嘴(行情600663,診股)-世紀大道、世博前灘地區、花木-龍陽路城市副中心、張江城市副中心、金橋城市副中心、川沙城市副中心、南匯新城中心、國際旅游度假區、浦東樞紐等商業商務集聚區,作為國際經濟、金融、貿易、航運中心建設的重要承載空間。

  項目排名

  富源置地廣場摘得2019半年度商業市場成交桂冠,上半年共成交3.73萬平米,貨值32個億,地理位置是得天獨厚最大的優勢。

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  辦公市場分析

  量價走勢

  2019年上半年月均去化8.09萬平米,同樣遠低于2018年辦公市場的月均去化11.36萬平米。從2月份起,辦公市場首次突破10萬方,去年大規模供應下,庫存積壓非常高,導致去庫存周期一路飆升。

  【商辦】上半年成交下滑40%!上海商辦市場還有未來嗎?

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  成交環線結構

  半年度來看,內環內表現優秀,成2019年上半年成交最大環線。上半年內環內共去化263套,成交面積20.65萬平米,占比43%。從供應來看,內環內僅供應9.68萬平米,去化率達213%;其次是外郊環,共去化862套,成交面積16.60萬平米,占比34%。從供應來看,上半年外郊環供應23.83萬平米,去化率69.66%。

  【商辦】上半年成交下滑40%!上海商辦市場還有未來嗎?

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  成交區域結構

  從半年度來看,閔行區供應面積最大,成交面積也最大。2019年上半年,閔行區供應11.7萬平米,成交11.52萬平米,當之無愧的熱門核心商務區,其他辦公市場熱門的主城區如徐家匯(行情002561,診股)、陸家嘴供應相對有限,非主城區除了閔行、松江、青浦等,供需矛盾還在,導致辦公市場熱門區域供應少,冷門區域沒人買,庫存難去化。

  【商辦】上半年成交下滑40%!上海商辦市場還有未來嗎?

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  項目排名

  單項目來看,金融街(行情000402,診股)融府摘得2019上半年辦公市場成交面積冠軍。金融街融府是集住宅、商鋪、辦公于一體商業綜合體,位于上?;疖囌颈睆V場區域,周圍靠近火車站、高架等人流量巨大的集散場所,周邊環境并不算好,但本次交易主要為辦公項目,優勢反而明顯,周邊1、3、4線軌交上班極其便利,從成交價來看,辦公項目價格極其便宜,住宅均價超9萬元/平米,商鋪均價超7萬元/平米,但辦公均價僅有16000多元/平米。

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  數據來源:dataln

  商辦庫存分析

  商業庫存情況

  由于本月庫存余量小幅下滑至1027.17萬平米,去化周期直線升至192.86個月,依然處于高位。從趨勢來看,自2017年開始庫存面積反應為高-低-高的走勢,而3個月移動去化周期則是低-高-低的趨勢,庫存面積與去化周期呈現反相關。造成這一走勢的原因,是2017年商業市場幾乎沒有供應,在銷量不高的情況下庫存依然是緩慢下滑的,而2018年供應開始大幅增加,但市場并沒有如預期強增長,反而疲軟乏力,從而導致商業庫存不斷走高。

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  辦公庫存情況

  辦公市場庫存余量小幅下滑至867.89萬平米,存銷比降至146.90個月。辦公市場銷售不景氣原因很多:一:部分類住宅被解禁后,銷售窘境依然不變;二:“雙創”精神影響下,共享辦公崛起,租賃需求上升,購置需求下降;三:供應結構錯配,大宗交易趨于頻繁,中小戶型入市量低,小微企業、創新企業等需求被平抑等。

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關鍵詞: 樓市

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